家賃が払えなくなったとき、いちばん怖いのは「ある日いきなり部屋に入れなくなること」だと思います。それは、してはいけないことになっています。
最高裁が無効と判断した2つの条項
2022年12月12日、最高裁判所は、家賃保証会社の契約書によく入っていた2つの条項を、消費者契約法10条に反して無効だと判断しました。
1. 無催告解除条項
家賃を滞納したら、催告（払ってくださいという通知）をせずに、保証会社が賃貸借契約を解除できる、という条項です。
最高裁は、賃貸借契約の解除が入居者の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招くことを理由に、催告を行う必要性が大きいとしました。そのうえで、無催告での解除を認めることは、信義則に反する程度に入居者が不利益を被るおそれがあるとしています。
2. みなし明渡条項
次の条件を満たしたら、部屋を明け渡したものとみなす、という条項です。
- 賃料等の支払いを2か月以上怠っている
- 合理的な手段を尽くしても本人と連絡がとれない
- 電気・ガス・水道の利用状況や郵便物から、相当期間その部屋を使っていないと認められる
- 再び使用しない意思が客観的に読み取れる事情がある
一見すると慎重な条件に見えますが、これも無効とされました。
つまり、何が守られているのか
次の行為は認められません
- 裁判の手続きを踏まずに、鍵を交換する
- 留守のあいだに荷物を運び出す
- 「もう明け渡したものとみなします」と一方的に通告する
- 部屋の前や玄関に、滞納していることが他人にわかる形で貼り紙をする
部屋を出てもらうには、原則として裁判所の手続き（明渡訴訟と強制執行）が必要です。保証会社が自分の判断で実力行使をすることはできません。
それでも滞納は放置しないでください
守られているのは「勝手に追い出されないこと」であって、「払わなくていい」ではありません。
保証会社が立て替えた分（代位弁済）は、あなたが返します。そしてその履歴は、LICC加盟社のあいだで、保証委託契約の終了から5年間共有されます。次の引っ越しがはっきり難しくなります。
払えないと分かった時点で、逃げずに連絡してください。連絡がつく人と、つかない人では、その後の扱いがまったく違います。分割の相談に応じてもらえることもあります。
追い出しをされたら、どこに相談するか
| 相談先 | 連絡先 | できること |
|---|---|---|
| 法テラス | 0570-078374 | 無料の法律相談。収入が一定以下なら弁護士費用の立替も |
| 消費者ホットライン | 188 | 最寄りの消費生活センターにつながる |
| 自治体の自立相談支援機関 | 各市区町村 | 住居確保給付金など、生活の立て直しの相談 |
| 居住支援法人 | 都道府県が指定 | 次の住まい探しの支援 |
その場で「今すぐ払う」と約束する前に、まず上のどこかに電話してください。滞納した側にも責任はありますが、それは追い出しを正当化しません。
掲載内容は、公表されている情報のうち編集部が確認できた範囲にもとづきます。保証料・審査基準・対応可否は、物件や管理会社との契約内容によって変わり、各社の公式な発表がないものも多くあります。
申し込みの前に、必ず不動産会社と保証会社の書面で確認してください。この記事は審査の結果を保証するものではありません。
また、申込書に事実と異なる内容を書くことは勧めません。虚偽の申告は契約解除の理由になり、結果として住まいを失うことにつながります。
自分の属性だと、どこから当たればいいのか
8つの質問に答えると、あなたの属性で優先すべき保証会社の系統、使える公的制度、 そろえておく書類を整理して表示します。入力内容が送信されることはありません。